Wohnung kaufen zur Vermietung – lohnt sich das? Und wenn ja: Wie geht man dabei am besten vor? Wann rechnet sich ein Kauf und welche Fehler gilt es zu vermeiden? Welche Faktoren musst du beachten, wenn du eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchtest? Es geht um rechtliche, finanzielle und steuerliche Aspekte. Wenn du gut informiert bist, gehst du kein Risiko ein. Ein klarer Investitionsplan ist die halbe Miete. Als Experten für Immobilienrecht zeigen wir dir hier, wie der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage funktioniert.
Deine Wohnung als Kapitalanlage: Warum eine Wohnung zur Vermietung kaufen?
Immer mehr Menschen setzen auf eine Wohnung als Kapitalanlage. Viele Argumente sprechen dafür: Laufende Mieteinnahmen sind eine Sicherheit für die Zukunft, es locken Steuervorteile und nicht zuletzt kannst du dir eine lukrative Altersvorsorge aufbauen. Außerdem profitierst du von den Chancen eines wachsenden Immobilienmarktes.
Langfristige Rendite
Eine Wohnung als Kapitalanlage bietet dir eine langfristige Rendite. Und diese Rendite lässt sich an verschiedenen Stellschrauben ständig optimieren:
- Laufende Einnahmen aus der Vermietung
- Wertsteigerung des Objekts als Sachwert
- Steuerliche Vergünstigungen
Mit einer Wohnung zur Vermietung verfügst du nicht nur über einen handfesten Sachwert, der weitgehend unabhängig von der Inflation ist. Auf lange Sicht steigert die Wertentwicklung der Immobilie die Gesamtrendite zusätzlich – wenn du die Chancen erkennst und nutzt.
Steuervorteile nutzen
Steuern sind ein wesentlicher Faktor, der deine Einkünfte reduziert. Die Kapitalanlage Wohnung sichert dir nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch Vorteile bei der Steuererklärung. Denn es gibt viele Posten, die du von deinen Einkünften absetzen kannst:
- Jährliche Abschreibungen (AfA)
- Werbungskosten – zum Beispiel für die Instandhaltung, die Verwaltung, für Versicherungen und Zinsen
- Auch Verluste aus Vermietungen können mit den Einkünften verrechnet werden.
Somit wird es dir möglich, auf lange Zeit durch das Eigentum an einer vermieteten Wohnung eine deutliche Steuerentlastung zu sichern.
Altersvorsorge aufbauen
Die Gründe für eine Investition im Immobilienmarkt sind vor allem Altersvorsorge und Inflationsschutz. Denn der Sachwert einer Wohnung bleibt trotz der Geldentwertung in der Regel stabil. Du kannst eine Wohnung deshalb als soliden Baustein deiner Altersvorsorge nutzen. Entweder profitierst du bis ins hohe Alter von laufenden Mieteinnahmen oder du nutzt die Wohnung selbst – und sparst damit hohe Mietkosten.
- Vermietung als passives Einkommen zusätzlich zur Rente.
- Verkauf der Wohnung im Alter, um mit dem erzielten Kaufpreis die Rente zusätzlich aufzustocken.
- Attraktive Immobilienrente-Modelle, zum Beispiel Nießbrauch, Leibrente oder Teilverkauf.
Das Gesetz gibt dir als Eigentümer einer Wohnung das Recht, dem Mieter zu kündigen und die Wohnung selbst zu beziehen, wenn du diese für dich oder deine Familie benötigst (§ 537 BGB). Auch das ist ein Aspekt der Altersvorsorge.
Worauf du beim Kauf achten solltest
Lage, Lage, Lage!
Die Lage einer Wohnung ist der wichtigste Wertfaktor. Der Standort bestimmt im Wesentlichen den Preis, die zu erwartenden Mieteinnahmen und die zukünftige Wertentwicklung. Die Lage entscheidet somit auch über die langfristige Rendite und die steuerliche Absetzbarkeit. Eine Standortanalyse für den Immobilienkauf ist also hochgradig sinnvoll.
immocloud-Tipp:
Wenn du eine Wohnung in einer aufstrebenden Gegend kaufst, sorgst du für das Alter vor. Denn du profitierst dann von Wertsteigerungen. Oft werden Studentenviertel mit niedrigen Mietpreisen auf lange Sicht zu Luxusquartieren.
Wirtschaftlichkeit prüfen!
Bevor du eine Wohnung zur Vermietung kaufst, musst du die Wirtschaftlichkeit genau prüfen – am besten mit der Hilfe von Finanzexperten. Nur so sicherst du die Rentabilität deiner Investition und minimierst finanzielle Risiken.
Zustand der Wohnung!
Die wichtigsten Punkte bei der Zustandsprüfung einer Wohnung sind:
- Bauzustand: Risse, Feuchtigkeit, Schimmel
- Dach und Fassade: Dichtigkeit, Isolierung
- Fenster und Türen
- Alter und Effizienz der Heizung
- Elektrik
- Energieeffizienzklasse (laut Energieausweis)
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Finanzierung: Wie lässt sich die Wohnung optimal kaufen?
Eigenkapital und Fremdfinanzierung
Fakt ist: Je höher dein Eigenkapital, desto geringer das Finanzierungsrisiko. Du verbesserst dadurch deine Verhandlungsposition mit Banken und Finanzierungsinstituten. Aber auch mit wenig Eigenkapital lassen sich attraktive Finanzierungsmöglichkeiten realisieren. Der Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital ist z. B. im Rahmen einer 110 % Finanzierung möglich.
Zinsen und Tilgung
Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen bestimmt maßgeblich die monatliche Belastung. Dieser sollte langfristig festgeschrieben werden. Eine hohe anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit.
Steuerliche Optimierung
Zinsen und Abschreibungen kannst du steuerlich geltend machen. Auch Renovierungskosten lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich anrechnen.
Schön gerechnet: So könnte eine Finanzierung exemplarisch aussehen
Hier findest du ein konkretes Rechenbeispiel dafür, wie du als Vermieter durch Mieteinnahmen die monatlichen Annuitätendarlehen (Zins + Tilgung) abbezahlen könntest.
Ausgangsdaten
- Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
- Eigenkapital (20 %): 60.000 €
- Darlehenssumme (80 %): 240.000 €
- Sollzins (2,5 % p. a., fest für 10 Jahre)
- Tilgung (anfänglich 2 % p. a.)
- Kreditlaufzeit 25 Jahre
- Annuitätendarlehen (monatliche Rate)
Berechnung der monatlichen Annuität
Die jährliche Belastung setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen:
- Zinsanteil (2,5 % von 240.000 €): 6.000 € p. a.
- Tilgungsanteil (2 % von 240.000 €): 4.800 € p. a.
- Gesamtrate p. a.: 10.800 €
- Monatliche Rate: 10.800 € / 12 = 900 €
Mieteinnahmen
Kaltmiete (3,5% Mietrendite vom Kaufpreis):
- 300.000 € × 3,5% = 10.500 € p.a.
- Monatliche Mieteinnahme: 875 €
Cashflow-Berechnung
| Position | Betrag (monatlich) |
|---|---|
| Mieteinnahmen (kalt) | + 875 € |
| − Annuität (Zins + Tilgung) | − 900 € |
| = Cashflow | − 25 € |
Optimierung für ausgeglichenen Cashflow:
- Geringfügige Mieterhöhung (3 %):
- 875 € × 1,03 ≈ 901 €
→ Cashflow: +1 €
- 875 € × 1,03 ≈ 901 €
- Steuerersparnis durch Abschreibung (AfA 2 % linear):
- Gebäudeanteil (70 % von 300.000 €) = 210.000 €
- Jährliche AfA: 4.200 € (350 €/Monat) → Minderung der Steuerlast (je nach Steuersatz).
- Nebenkostenumlage
- Wenn der Mieter Betriebskosten trägt (z. B. 150 €), verbessert sich der Cashflow weiter.
Fazit
Bei einer Kaltmiete von 901 € ist die Annuität (900 €) vollständig gedeckt.
- Durch Steuervorteile und Nebenkostenumlage kann sogar ein leicht positiver Cashflow entstehen.
- Wichtig: Inklusive aller Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand) sollte eine Pufferbildung erfolgen.
Anhand dieses Beispiels kannst du sehen, dass eine vollständige Refinanzierung der Finanzierungskosten durch Mieten möglich ist, wenn Mietrendite und Zins/Tilgung gut aufeinander abgestimmt sind.
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Rechtliche Aspekte: Mieterschutz & Vermietungsregeln
Mietrecht beachten
Wenn du eine Wohnung zur Vermietung kaufst, musst du wissen: Das deutsche Recht ist sehr mieterfreundlich. Zwar gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, aber bei Mietverträgen über Wohnraum gibt es zahlreiche Bestimmungen zugunsten der Mieter – entsprechend zulasten der Vermieter. Wähle deine Mietvertragspartner deshalb sorgfältig aus und informiere dich über die gesetzlichen Bestimmungen:
- Hoher Kündigungsschutz für den Mieter
- Gesetzlich geregelte Beschränkung von Mieterhöhungen
- Strenge Vorgaben bei der Vertragsgestaltung (inhaltlich und formal)
- Viele individuelle Vereinbarungen sind aufgrund gesetzlicher Vorgaben nicht möglich (Betriebskostenabrechnung, Mietpreisbremse usw.)
WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
In vielen Gebäuden gehören die Wohnungen unterschiedlichen Eigentümern. Diese schließen sich in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) zusammen. Sie entscheiden gemeinsam über das Gemeinschaftseigentum und die Verwaltung des Gebäudes. Insofern bist du auch als Eigentümer niemals zu 100 Prozent in deinen Entscheidungen über das Objekt frei und musst Mehrheitsbeschlüsse akzeptieren.
immocloud-Tipp:
Auf den Eigentümerversammlungen der WEG werden wichtige Entscheidungen getroffen. Es lohnt sich deshalb, wenn du daran teilnimmst, um deine Interessen einzubringen. Du kannst dich dort auch von Profis vertreten lassen.
Alternativen: Einzelwohnung oder Mehrfamilienhaus?
Wenn du eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchtest, aber nicht Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden möchtest, kannst du dich für den Kauf eines Hauses entscheiden. Eine rechtlich eigenständige Einzelwohnung in einem Gebäude mit mehreren Mietparteien ist nach dem deutschen Recht nicht möglich.
Wohnung als Kapitalanlage: Pro und Contra im Überblick
| Pro | Contra |
|---|---|
| Stabile Sachwertanlage, Schutz vor Inflation, Altersvorsorge | Hoher Verwaltungsaufwand |
| Regelmäßige Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen | Mietausfallrisiko (Leerstand, unzuverlässige Mieter) |
| Wertsteigerungspotenzial | Marktrisiken |
| Fremdfinanzierung möglich | Zinsänderungsrisiko vor allem bei Anschlussfinanzierung |
| Steuervorteile | Rechtliche Einschränkungen (Mieterschutz, WEG-Regeln) |
Unsere Zusammenfassung
Du suchst eine langfristige Kapitalanlage mit steuerlichen Vorteilen, die auch als Altersvorsorge geeignet ist? Der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage kann sich lohnen. Wirtschaftliche, finanzielle und rechtliche Risiken lassen sich vermeiden – vor allem dann, wenn du gut informiert bist. Eine Eigentumswohnung in guter Lage kann dir ein solides Vermögen garantieren.
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