Mietkaution einbehalten? Es gibt Situationen, in denen du als privater Vermieter vor genau dieser Frage stehst. Wie kannst du die Mietkaution einbehalten, ohne rechtliche Probleme zu bekommen? Klar ist: Die Kaution gilt als Sicherheit für das Mietverhältnis. Aber es gibt gesetzliche Vorgaben, die du unbedingt beachten musst. Hier findest du praktische Tipps, damit du rechtlich auf der sicheren Seite bist. Als Experten für Immobilienrecht erklären wir dir die wichtigsten Punkte.
Wissenswertes rund um die private Mietkaution?
Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt. Die Regelungen dieser Vorschrift sind verbindlich. Das heißt: Sie können nicht durch eine individuelle Absprache geändert werden, wenn der Mieter dadurch benachteiligt wird (§ 551 Abs. 4 BGB).
Was genau ist eine Kaution
Eine Mietkaution ist deine finanzielle Sicherheit als Vermieter. Du kannst zu Beginn des Vertragsverhältnisses bis zu drei Monatsmieten von deinem Mieter verlangen, um mögliche Schäden abzudecken – zum Beispiel Mietausfälle oder Schadensersatz. Der Mieter zahlt dir diese Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses.
Wofür ist sie vorgesehen?
Die Mietkaution sichert künftige Ansprüche für dich als Vermieter gegen den Mieter. Wichtig ist: Der Anspruch muss aus dem Mietverhältnis entstanden sein. Andere Ansprüche gegen den Mieter sind davon nicht erfasst.
Die Frage, ob du die Mietkaution einbehalten kannst, wird häufig beim Auszug des Mieters nach Beendigung des Vertragsverhältnisses akut.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Es ist klar, dass du nach dem Auslauf des Mietvertrags etwas Zeit benötigst, um wichtige Einzelheiten zu prüfen. Eventuell entdeckst du erst später Umstände, die für dich einen Anspruch begründen. Die Frist für die Rückzahlung muss selbstverständlich angemessen sein. Im Gesetz findet sich keine Regelung darüber, wie viel Zeit du nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution hast. Nach der Rechtsprechung des BGH sollte der Vermieter dies jedoch spätestens nach drei bis sechs Monaten tun.
Pflichten des Vermieters: Das Kautionskonto
Wenn du das Geld für die Mietkaution erhalten hast, musst du dieses auf einem Treuhandkonto anlegen. Achte dabei auf folgende Punkte:
- Das Mietkautionskonto muss von deinem eigenen Vermögen getrennt sein. Damit ist der Mieter vor einer Insolvenz seines Vermieters geschützt.
- Das Geld muss auf einem Konto angelegt werden, für das Zinsen gezahlt werden (zu den üblichen Zinssätzen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Eventuelle Kosten für die Kontoführung musst du als Vermieter selbst übernehmen.
Übrigens hat der Mieter das Recht, sich die insolvenzsichere Anlage der Mietkaution nachweisen zu lassen.
immocloud-Tipp:
Eine moderne Alternative zur klassischen Mietkaution ist die Mietkautionsversicherung. Der Mieter schließt eine Versicherung ab, die für eventuelle Ansprüche aus dem Mietverhältnis einsteht. Im Schadensfall erfolgt die Abwicklung über die Versicherung.
Wann genau darfst du als Vermieter die Kaution einbehalten?
Die Kaution des Mieters ist eine Sicherheit für dich – so viel ist klar. Solange du berechtigte Ansprüche gegen den Mieter hast, die aus dem Mietverhältnis entstehen und die der Mieter nicht beglichen hat, darfst du die Mietkaution einbehalten. Dafür hast du eine angemessene Prüfungsfrist. Aber wann greift das Recht auf Einbehalten der Kaution konkret? Zum Beispiel in den folgenden Fällen:
- Dein Vertragspartner hat Mietrückstände. Du kannst die fälligen Beträge von der Kaution abziehen. Gleiches gilt für nicht beglichene Nebenkostenabrechnungen. Achte bei den Nebenkostenabrechnung immer auf die gültigen Fristen.
- Der Mieter hinterlässt beim Auszug Schäden an der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
- Der Mieter hat vor dem Auszug keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er dazu verpflichtet war.
- Der Mieter hat schuldhaft gegen Regelungen im Mietvertrag verstoßen.
immocloud-Tipp:
Du musst die Ansprüche konkret nachweisen können und den Teil der Kaution, der übrig bleibt, an den Mieter unverzüglich auszahlen.
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Schäden über normale Abnutzung hinaus
Klar ist: Der Mieter muss nicht für Reparaturen von Schäden aufkommen, die durch die normale, vertragsgemäße Nutzung der Wohnung entstehen. Das sind beispielsweise leichte Schäden am Boden, verblassende Wandfarben durch Sonneneinstrahlung oder die geringfügige Abnutzung von Teppichen oder Armaturen. Für andere Schäden, die der Mieter zu verantworten hat, kannst du jedoch einen Ausgleich fordern – auch durch das Einbehalten der Kaution:
- Tiefe Bodenkratzer, Löcher in den Wänden durch unsachgemäße Nutzung
- Defekte Einrichtungen
- Starke Flecken und Verfärbungen
- Wasserschäden durch nicht gemeldete Lecks
- Mutwillige Zerstörung
Ausstehende Mietzahlungen oder Nebenkosten
Wenn dein Mieter ausstehende Mietzahlungen hat, kannst du unter Umständen den betreffenden Teil der Mietkaution einbehalten. Denn schließlich dient die Mietkaution der Sicherung von Forderungen aus dem Mietverhältnis – und die Zahlung des Mietzinses ist die klassische Hauptpflicht des Mieters (§ 535 Abs. 2 BGB).
- Mietrückstände darfst du einbehalten, solange der Mieter diese nicht fristgerecht zahlt
- Du musst die Höhe der Forderungen nachweisen können
- Du darfst die Kaution nur anteilig einbehalten.
Reinigungskosten bei unsauberer Übergabe
Im Mietvertrag ist in der Regel eine besenreine Übergabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart. Wenn der Mieter sich weigert, Verschmutzungen selbst zu beseitigen, kannst du Schadensersatz verlangen. Diesen Betrag kannst du gegebenenfalls auch von der Mietkaution abziehen.
Umbauten ohne Erlaubnis
Ein nicht mit dem Vermieter abgestimmter Umbau ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. In solchen Fällen stehen dir verschiedene Ansprüche zu, die du eventuell auch mit der Mietkaution abrechnen kannst:
- Die Kosten für den Rückbau (zum Beispiel das Entfernen einer vom Mieter eingebauten Wand).
- Schadensersatz, wenn durch den Umbau Schäden an der Wohnung entstanden sind.
- Ansprüche wegen Minderung des Werts der Wohnung, wenn dies durch den Umbau des Mieters verursacht wurde.
- Ersatz für den Nutzungsentgang. Beispiel: Du konntest während der Schadensbeseitigung die Wohnung nicht vermieten.
Offene Betriebskosten-Nachzahlungen
Auch offene Betriebskosten-Nachzahlungen berechtigen dich dazu, die Kaution oder einen Teil davon einzubehalten. Du musst die entstandenen und noch nicht ausgeglichenen Betriebskostenzahlungen konkret nachweisen und dem Mieter eine angemessene Frist setzen, um die Kosten auszugleichen.
Unsere Zusammenfassung
Wenn du gegen einen Mieter nach Beendigung des Mietvertrags offene Forderungen hast, kannst du die Mietkaution (oder einen Teil davon) einbehalten. Die Kaution deckt Ansprüche wie Mietschulden, Schäden oder offene Betriebskosten. Stelle beim Mietvertragsabschluss sicher, dass dein Mieter diese Kaution rechtzeitig zahlt, um deine finanziellen Risiken zu minimieren.
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