Die Grundsteuerreform, die 2025 in vollem Umfang wirksam wird, stellt eine der tiefgreifendsten Änderungen im deutschen Steuerrecht der letzten Jahrzehnte dar. Als Experten im Immobilienrecht zeigen wir dir, worum genau es hier geht und worauf du als Vermieter unbedingt achten solltest.
Warum Grundsteuerreform?
Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien in Deutschland erhoben wird. Sie ist eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden und wird jährlich fällig.
Bereits im Jahr 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die bis dahin geltende Berechnungsmethode der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Kern des Problems lag in den völlig veralteten Einheitswerten, die in Westdeutschland noch auf dem Stand von 1964 und in Ostdeutschland sogar auf dem von 1935 basierten. Diese veralteten Bewertungen führten zu massiven Ungerechtigkeiten, da vergleichbare Grundstücke in ähnlichen Lagen völlig unterschiedlich besteuert wurden. Die nun in Kraft tretende Reform soll für mehr Fairness sorgen, führt aber zunächst zu neuen Berechnungen. Eigentümer sollten ihre Bescheide prüfen, Mieter die Umlage in der Nebenkostenabrechnung kontrollieren.
Das neue Berechnungssystem ab 2025
Die grundlegende Berechnungsformel für die Grundsteuer bleibt zwar erhalten, jedoch mit wesentlichen Neuerungen. Statt des bisherigen Einheitswerts tritt nun der neu ermittelte Grundsteuerwert. Die Formel lautet weiterhin:
Grundsteuerwert × Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Der entscheidende Unterschied liegt in der Ermittlung des Grundsteuerwerts. Dieser wird nun nach einem transparenten und aktuellen Verfahren bestimmt, das folgende Faktoren berücksichtigt:
- Den aktuellen Bodenrichtwert
- Die exakte Grundstücksfläche
- Bei bebauten Grundstücken: Wohn- oder Nutzfläche
- Das Baujahr des Gebäudes
- Die Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe etc.)
- Bei vermieteten Objekten: die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Neustrukturierung der Grundsteuerarten im Zuge der Reform 2025
Die Grundsteuerreform bringt eine wesentliche Erweiterung des bisherigen Systems der Grundsteuerarten mit sich, die für unterschiedliche Grundstücks- und Immobilienkategorien gelten. Diese Differenzierung ist von zentraler Bedeutung für das Verständnis der neuen Regelungen.
- Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe) bleibt bestehen
- Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke) wird beibehalten
- Neu eingeführt wird die Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke
Was ist die neue Grundsteuer C?
Die Einführung der neuen Kategorie C verfolgt eine klare politische Zielsetzung: In vielen Ballungsräumen und urbanen Zentren, die unter akutem Wohnraummangel leiden, sollen langfristig brachliegende Baugrundstücke einer produktiven Nutzung zugeführt werden.
Mit der neuen Grundsteuer C erhalten die Kommunen ein wirksames Instrument, um diese Entwicklung gezielter zu steuern. Denn so ist es ihnen möglich, für baureife, aber unbebaute Flächen deutlich höhere Hebesätze festzulegen als für bereits bebaute Grundstücke. Dieser finanzielle Anreiz soll Eigentümer motivieren, ihre Grundstücke zeitnah zu bebauen oder zu veräußern, wodurch wertvolle Baureserven für dringend benötigten Wohnraum aktiviert werden können.
Erste Modellrechnungen zeigen, dass die Grundsteuer C in vielen Fällen die Haltekosten für unbebaute Grundstücke deutlich erhöhen wird, was den wirtschaftlichen Druck auf die Eigentümer entsprechend verstärkt. Gleichzeitig wird erwartet, dass durch die Aktivierung von Baulandreserven das Angebot an Wohnraum zunimmt, was langfristig auch zu einer Dämpfung der Mietpreisentwicklung beitragen könnte.
Auswirkungen auf Mieter und Vermieter
Für Vermieter ist besonders relevant, dass die Grundsteuer nach wie vor auf die Mieter umgelegt werden kann. Allerdings sollten einige Punkte beachtet werden:
- Die Umlage muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein
- Die Abrechnung muss korrekt erfolgen, wobei der Anteil pro Wohnung genau berechnet werden muss
- Bei Änderungen der Grundsteuer muss die Abrechnung entsprechend angepasst werden
Viele Mieterverbände weisen ihre Mitglieder aktuell besonders darauf hin, die Angaben in den Nebenkostenabrechnungen genau zu prüfen, da sich durch die Reform oft Änderungen ergeben.
Praktische Tipps für Eigentümer: So meistern Sie die Grundsteuerreform 2025 spielend
Die Grundsteuerreform bringt neue Pflichten und Berechnungsmethoden für Immobilienbesitzer. Damit du keine bösen Überraschungen erlebst und mögliche Fehler vermeidest, haben wir hier die wichtigsten Schritte zusammengefasst:
1. Ist deine Feststellungserklärung vollständig?
Seit 2022 müssen alle Eigentümer eine Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen, um den neuen Grundsteuerwert zu ermitteln. Falls du dies noch nicht getan hast, solltest du schnell handeln, da sonst Zwangsgelder drohen.
immocloud-Tipp:
Checkliste:
- Hast du alle Unterlagen eingereicht? (z. B. Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächennachweis)
- Sind die Daten korrekt? (Fehler können zu falschen Steuerbescheiden führen)
- Hast du eine Bestätigung vom Finanzamt erhalten?
2. Kontrolliere die Berechnungsgrundlagen – besonders Flächenangaben
Die neue Grundsteuer hängt stark von Grundstücksgröße, Wohnfläche und Bodenrichtwert ab. Ein falsch angegebener Quadratmeterwert kann deine Steuerlast deutlich erhöhen.
Prüfe unbedingt:
- Wohnfläche vs. Nutzfläche (nicht verwechseln!)
- Exakte Grundstücksgrenzen (manchmal weichen Katasterangaben ab)
- Bodenrichtwert (kann beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden)
Falls du Ungenauigkeiten entdeckst, kannst du beim Finanzamt eine Berichtigung beantragen.
3. Informiere dich über den Hebesatz deiner Gemeinde
Der Hebesatz wird von jeder Kommune selbst festgelegt und kann stark variieren (zwischen 200 % und 900 %). Einige Städte erhöhen ihre Sätze 2025 deutlich, um Mehreinnahmen zu erzielen.
Hier findest du deinen Hebesatz:
- Webseite deiner Stadt/Gemeinde (meist unter “Steuern und Gebühren”)
- Statistisches Landesamt (öffentliche Hebesatz-Listen)
- Grundsteuerbescheid 2025 (sobald er vorliegt)
immocloud-Tipp:
Falls dein Hebesatz stark steigt, lohnt sich möglicherweise ein Einspruch (z. B. wenn die Erhöhung unverhältnismäßig ist).
4. Bei vermieteten Objekten: Passe die Nebenkostenabrechnung an
Die Grundsteuer bleibt umlagefähig, muss aber korrekt auf Mieter verteilt werden.
Das ist zu beachten:
- Mietvertrag prüfen: Steht die Umlage explizit im Vertrag?
- Korrekte Aufteilung: Bei Mehrfamilienhäusern muss die Steuer nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen verteilt werden.
- Abrechnung transparent darstellen: Mieter können falsche Angaben anfechten.
Wichtig: Einige Mieterverbände nutzen die Reform, um Abrechnungen genauer zu prüfen. Vermeide Fehler, um spätere Rückforderungen zu verhindern.
So beteiligst Du Deine Mieter an der Grundsteuer
Lerne, wie Du die Grundsteuer richtig auf Deine Mieter umlegst.
5. Kalkuliere mögliche Steueränderungen in deine Finanzplanung ein
Die neue Berechnung führt bei vielen Eigentümern zu höheren Belastungen – besonders in beliebten Wohnlagen.
immocloud-Tipp:
- Puffer einplanen: Falls deine Steuer steigt, solltest du die Mehrkosten im Haushaltsbudget berücksichtigen.
- Langfristige Auswirkungen prüfen: Lohnt sich eine Modernisierung, um die Steuerlast zu senken? (z. B. durch energetische Sanierung)
- Steuererklärung optimieren: Bei vermieteten Immobilien kann die Grundsteuer als Werbungskosten abgesetzt werden.
Unterschiedliche Modelle in den Bundesländern
Die Grundsteuerreform 2025 offenbart ein markantes Charakteristikum des deutschen Föderalismus: Die Länder haben bei der Umsetzung erheblichen Gestaltungsspielraum erhalten, was zu einem komplexen Nebeneinander unterschiedlicher Berechnungsmodelle geführt hat. Diese föderale Ausgestaltung ist ein besonderes Merkmal der Reform und führt zu erheblichen Unterschieden in der steuerlichen Belastung vergleichbarer Grundstücke je nach Bundesland.
Das sogenannte Bundesmodell wurde von einer Mehrheit der Bundesländer übernommen, darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dieses Modell sieht die bereits beschriebene Dreiteilung in Grundsteuer A, B und C vor und basiert auf einer Kombination von Bodenrichtwerten und Gebäudewerten.
Abweichend davon haben sich mehrere Bundesländer für eigenständige Lösungen entschieden:
Bayern hat das sogenannte „Flächenmodell“ eingeführt, das bewusst auf eine wertabhängige Berechnung verzichtet. Stattdessen wird die Grundsteuer hier primär anhand der tatsächlichen Grundstücks- und Wohnflächen berechnet, multipliziert mit einem pauschalen Flächenfaktor. Dieses Modell gilt als besonders einfach und transparent, steht aber in der Kritik, weil es Wertunterschiede zwischen guten und schlechten Lagen kaum berücksichtigt.
Hamburg setzt auf ein „vereinfachtes Modell“, das Elemente des Bundesmodells mit vereinfachten Berechnungsmethoden kombiniert. Besonderes Merkmal ist hier die pauschale Bewertung von Standard Wohnimmobilien nach festgelegten Quadratmetersätzen, während nur für besondere Objekte individuelle Berechnungen erfolgen.
Baden-Württemberg hat ein eigenes „Bodenwertmodell“ entwickelt, das den Bodenwert in den Mittelpunkt stellt. Die Bewertung der Gebäude erfolgt hier nach pauschalierten Methoden, während der Bodenwert detailliert ermittelt wird. Dieses Modell soll besonders der Wertentwicklung in Ballungsräumen wie Stuttgart gerecht werden.
Diese unterschiedlichen Ansätze führen zu erheblichen Diskrepanzen: Ein vergleichbares Einfamilienhaus kann je nach Bundesland deutlich unterschiedlich besteuert werden. So zeigen Vergleichsrechnungen, dass bayerische Eigentümer durch das Flächenmodell oft günstiger davonkommen, während in Stadtstaaten mit hohen Bodenwerten die Belastung tendenziell höher ausfällt.
Unsere Zusammenfassung
Die Grundsteuerreform 2025 soll für mehr Steuergerechtigkeit im Immobilienbereich sorgen. Allerdings bringt die Umstellung kurzfristig erheblichen Aufwand für Eigentümer mit sich. Langfristig soll das neue System jedoch zu transparenteren und fairen Bewertungen führen. Es empfiehlt sich, sich frühzeitig mit den neuen Regelungen vertraut zu machen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um Fehler bei der Erklärung zu vermeiden und mögliche Einsparmöglichkeiten zu identifizieren.
Für weitere Fragen zur Grundsteuerreform und deren Auswirkungen auf deine Immobilie stehen wir gerne mit unserem Expertenteam zur Verfügung.
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